전세 사기 유형에 대해 알고 대처하기 (ft. 깡통전세, 이중계약)

 

전세 사기 유형은 매우 다양합니다. 

모든 사기 유형을 알 수는 없지만, 몇 가지 유형들을 알아봄으로 예방하는데 도움이 될 것입니다.

바로 알아보러 가시죠!

 

깡통전세

 

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우

☞ 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우

☞ 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우

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사례 1) 새 주인이 '바지 집주인'

 

세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무 관계없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두 달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근 저당 설정하였음을 확인했습니다.

당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주 했습니다.

세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저 당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안게 되었습니다.

 

사례 2) 새 집주인은 '블랙리스트'

 

등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세 계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 되었습니다.

매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해 주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해 주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라는 소식을 듣게 되었습니다.

더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못 한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워졌습니다.

 

 

건물 'ALL' 전세 사기

 

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우

☞ 금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정됐다면 전세금 받기 어려움

☞ 공인중개사 과실 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소 가능

 

사례) 건물의 모든 호실이 전세 '위험'

 

원룸 전세계약(보증금 1억 2천만 원) 시 건물 시세가 약 9억 정도였고, 등기부등본의 근저당 채권액이 4억 5천만 원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 공인중개사의 설명에 전세 계약을 하고 입주하였으나, 건물주는 건물전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고 해당 건물은 경매로 넘겨지게 되었습니다.

계약 당시 중개사의 말대로 선순위 채권인지 확인해 본 결과 계 약일 이전 4억 7천만 원의 근저당이 설정되어 있었고, 그제야 공인중개사와 건물주가 짜고 보 증금을 가로챈 것을 알게 되었습니다.

건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행하지만 건 물주가 재산이 생기기 전까지 보증금을 반환받기 어려우며, 공인중개사의 과실에 대하여 협회  손해배상 청구 및 경찰서에 형사고소를 진행한 상태입니다. 

 

 

전월세 이중계약

 

① 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약

② 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약

⇛ 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우

사례 1) 중개보조원이 내세운 가짜 집주

 

신혼집 마련을 위해 공인중개사사무소를 통해 보증금 8천만 원을 주고 오피스텔 전세계약을 체결하였는데 실제 집주인은 따로 있었으며, 전세계약을 맺은 사람은 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이었습니다.

심지어 해당 임대계약마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시켜 보증금을 빼돌린 것으로, 위와 같은 수법으로 부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 사 회초년생 등을 상대로 65억 원의 보증금을 가로챈 사례입니다.

 

사례 2) 무자격자의 중개행

 

중개무자격자가 자격증을 대여받아 공인중개사사무소를 차리고, 월세로 여러 채의 주택을 임 차한 뒤, 가짜 집주인을 내세워 여러 전세 세입자와 중복 계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 사례가 있습니다.

불법 중개 피해를 입지 않기 위해서는 공인중개사의 성명, 주소, 전화번호 등을 확인하고, 신분증 및 중개업등록증 등의 위조여부에 대한 확인도 필요합니다. 

 

 

전세대출 사기

 

임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우

☞ 계약서와 계약금 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세대출을 해준다는 점을 악용하여 허위로 전세자금 대출을 받음.

사례) 전세자금 대출 사기에 담보대출 사기까지

 

전세 세입자는 은행에서 전세대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 하고, 집주인은 세입자가 없는 것처럼 속이고 이 집을 담보로 주택담보대출까지 받았습니다.

사기꾼들은 집값이 오르면 팔아서 차익을 남기고, 집값이 오르지 않으면 집을 경매에 넘기는 식으로 집을 여러 채 구매해 수십억을 가로챘으며, 집이 경매에 넘어가도 주택담보대출이 먼저 변제되기 때문에 전세자금대출을 내준 은행은 대부분 한 푼도 건지지 못했습니다.

 

 

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